«єОселя» — государственная программа доступной ипотеки: банки-участники выдают кредиты на жилье под 3% или 7% годовых на первые 10 лет. Ниже — кто может участвовать, требования к жилью и первому взносу, дополнительные расходы и как подать заявку в «Дии». Условия взяты из постановления Кабмина № 856 (редакция от 17 июля 2026 года) и сайта программы по состоянию на 21 октября 2026 года.
Важно. Условия программы регулярно меняются: действующая редакция постановления — от 17 июля 2026 года, а предельную стоимость жилья Минразвития пересматривает несколько раз в год. Перед заявкой проверьте условия на сайте программы и в банке. Материал носит информационный характер и не является кредитной рекомендацией.
Основные условия кредита
| Условие | Значение |
|---|---|
| Ставка на первые 10 лет | 3% для льготных категорий, 7% для остальных |
| Ставка с 11-го года | 6% для льготных категорий, 10% для остальных |
| Максимальный срок | 240 месяцев (20 лет) |
| Минимальный первый взнос | 10% стоимости для заемщиков до 25 лет включительно, 20% — от 26 лет |
| Возраст заемщика | От 18 лет на дату договора, не более 70 лет на дату полного погашения |
| Комиссии банка | В совокупности не более 1% суммы кредита за весь срок (для договоров с 1 сентября 2023 года) |
| Страхование жилья | Обязательное; тариф до 0,25% стоимости в год, с военными рисками — до 1,25% |
Базовая ставка — 7% на первые 10 лет и 10% далее, а льготным категориям «Укрфинжилье» компенсирует часть, поэтому они платят 3% и 6%. Льгота не пожизненная: банк ежеквартально проверяет военных, медиков, педагогов и ученых. Если подтверждения нет 90 дней или человек перешел в другую категорию, компенсацию прекращают; возвращение в течение 30 дней ее сохраняет.
Кто может получить
Заемщик должен быть гражданином Украины, быть платежеспособным и не иметь собственного жилья или иметь меньше нормы. Норма — 52,5 м² для одного человека, 73,5 м² для семьи из двух или трех человек и еще 21 м² на каждого следующего члена семьи. Жилье на территориях боевых действий, временно оккупированных территориях и уничтоженное не учитывают. Категории заемщиков (п. 3 Условий):
| Категория | Ставка на первые 10 лет |
|---|---|
| Военнослужащие по контракту (ВСУ, СБУ, СВР, ГУР, НГУ, ГПСУ и другие формирования), мобилизованные и призванные резервисты, полицейские, прокуроры, рядовой и начальствующий состав ГСЧС и ГБР, детективы НАБУ и БЭБ, сотрудники Службы судебной охраны и члены их семей | 3% |
| Медицинские работники государственных и коммунальных учреждений здравоохранения | 3% |
| Педагогические работники государственных и коммунальных учреждений образования | 3% |
| Научные и научно-педагогические работники государственных и коммунальных учреждений и организаций | 3% |
| Ветераны войны: участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, участники войны, семьи погибших ветеранов и Защитников | 3% |
| Внутренне перемещенные лица | 7% |
| Другие граждане без жилья или с жильем меньше нормы | 7% |
Для ветеранов войны компенсацию ставки предоставляют только по кредитам, выданным после изменений, которые внесло постановление № 794 от 17 июня 2026 года; по более ранним кредитам этой категории ее не предоставляют. Семья в программе — это муж и жена, в том числе те, кто живет вместе без регистрации брака, и их дети до 21 года, которые проживают с заявителем.
Участвовать нельзя, если:
- в течение 36 месяцев до заявления вы или члены семьи продали жилье так, что вместе с имеющимся оно превышало бы норму;
- у вас или совершеннолетних членов семьи уже был действующий или погашенный кредит по этим Условиям или по ряду других государственных жилищных программ;
- вы или члены семьи находитесь под санкциями или признаны олигархами по соответствующему закону.
Какое жилье можно купить
Купить можно квартиру, жилой дом вместе с земельным участком или имущественные права на жилье в строящемся доме. Жилье должно находиться в Украине, но не на временно оккупированных территориях и не в районах активных боевых действий. Дачи, садовые дома и памятники архитектуры не подходят. Важен и возраст дома:
| Категория заемщика | Каким может быть дом |
|---|---|
| Военные, силовики, медики, педагоги, ученые, ветераны | Не старше 20 лет в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях; в других областях и Киеве — не старше 3 лет или еще в строительстве |
| Внутренне перемещенные лица | Не старше 20 лет во всех регионах программы |
| Другие граждане | Не старше 3 лет или еще в строительстве |
Нормативная площадь квартиры — 52,5 м² для одного человека, 73,5 м² для семьи из двух или трех человек и плюс 21 м² на каждого следующего, но не более 115,5 м². Для дома — 62,5 м², 83,5 м² и плюс 21 м², максимум 125,5 м². Площадь жилья, сданного не ранее чем за три года до договора, может превышать норму не более чем на 10%, а более старого — не может совсем. Разницу оплачивают за счет первого взноса.
Предельная стоимость 1 м²
Цена 1 м² не должна превышать опосредованную стоимость строительства жилья в регионе, определенную Минразвития, умноженную на 2; фактическая цена может быть выше не более чем на 10%, и разницу тоже покрывают первым взносом. По состоянию на 21 октября 2026 года действующие показатели утверждены приказом Минразвития № 1397 от 16 июля 2026 года. Для примера:
| Регион | Показатель Минразвития, грн за 1 м² | Предельная стоимость для «єОселя», грн за 1 м² |
|---|---|---|
| г. Киев | 31 802 | 63 604 |
| Киевская область | 27 177 | 54 354 |
| Львовская область | 27 063 | 54 126 |
| Днепропетровская область | 26 382 | 52 764 |
| Одесская область | 26 069 | 52 138 |
| Винницкая область | 26 239 | 52 478 |
Итак, для одного человека в Киеве предельная стоимость квартиры 52,5 м² — 3 339 210 грн (собственный расчет). Пример на сайте программы сделан по более ранним показателям, поэтому ориентируйтесь на действующий приказ.
Какие расходы есть, кроме процентов
Заемщик сам оплачивает оформление права собственности, страхование жилья, оценку и нотариуса (п. 10 Условий). Других комиссий, кроме комиссии до 1% суммы кредита, и навязанных услуг Условия не допускают. Сайт программы среди разовых платежей называет еще сбор на обязательное государственное пенсионное страхование; суммы в банках разные.
Как подать заявку
Что понадобится:
- приложение «Дія» и квалифицированная электронная подпись: заявление подписывают ею (п. 14 Условий);
- регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика: без него, по данным сайта программы, воспользоваться услугой нельзя;
- документ, подтверждающий категорию, например справка с основного места работы или справка ВПЛ;
- свидетельства о рождении детей, если их нет в «Дии», и документы на жилье, если данные не подтянулись из реестра;
- сведения о чистом доходе за последние 3 месяца. Справку о доходах за 6 месяцев и сведения ОК-7 «Дія» добавляет к заявлению сама.
- Подайте заявку в «Дии». Другого способа, по данным сайта программы, нет. Данные берут из реестров, а совершеннолетние члены семьи, которых учитывают в расчете, дают согласие своей подписью.
- Выберите банк. От семьи подают одно заявление в один банк; счет в нем не обязателен.
- Получите предложение. Банк, по данным сайта программы, обрабатывает заявление в течение 24 часов и отправляет предложение в «Дию».
- Пройдите проверку в банке. Обратитесь в банк лично с оригиналами документов, перечень которых он пришлет. О доходах, которых нет в реестрах, например о переводах из-за границы, сообщите банку: он может пересмотреть условия.
- Выберите жилье. Его стоимость определяет оценщик или сотрудник банка с квалификационным свидетельством оценщика, а для строящегося дома банк проверяет застройщика и разрешительные документы.
- Подпишите договоры. Кредитный договор, договор ипотеки и договор купли-продажи: жилье оформляют на вас, а банк перечисляет кредит продавцу.
Банки-участники по данным сайта программы по состоянию на 21 октября 2026 года: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Днепр, Радабанк. Это не рейтинг.
Если не получается
- Банк отказал. Платежеспособность, долговую нагрузку и кредитную историю банк оценивает по своим внутренним правилам. Можно отменить заявление и подать новое в другой банк, но сначала отмените все предыдущие.
- Нужно изменить город или данные в заявлении. Некоторые банки позволяют изменить населенный пункт во время оформления, но обычно придется отменить заявление и подать новое; предельную стоимость 1 м² тогда пересчитают.
- Сомневаетесь насчет требований. Проверьте постановление № 856 на сайте Верховной Рады и вопросы на сайте программы, детали уточните в банке.
Риск. Ипотека — обязательство на годы, а жилье находится в залоге у банка. За нарушение договора он может применить штрафные санкции, в частности повышенную процентную ставку (пп. 2 п. 10 Условий). Рассчитывайте платеж с запасом и не платите посредникам за «гарантированное одобрение»: заявку подают сами в «Дии».
Часто задаваемые вопросы
Могут ли пенсионеры получить кредит по «єОселя»?
Да, если они платежеспособны и на дату полного погашения им будет не более 70 лет. Некоторые банки, по данным сайта программы, устанавливают предел 65 лет. Льготная ставка 3% возможна, если человек до сих пор работает на должности из льготной категории, например пенсионер-полицейский, который служит в полиции.
Можно ли купить квартиру больше нормы?
Да, но все сверх нормы оплачивают первым взносом. Для жилья, сданного не ранее чем за три года до договора, площадь может превышать норму не более чем на 10%, для более старого — не может. Квартиру более 115,5 м² и дом более 125,5 м² по программе не купить.
Можно ли взять кредит по «єОселя» повторно?
Нет. У кандидата и совершеннолетних членов его семьи не должно быть действующих или погашенных кредитов по этим Условиям. Исключение — если купленное ранее жилье находится на территориях боевых действий, временно оккупированных территориях или уничтожено.
Может ли участвовать иностранец с видом на жительство?
Нет. По данным сайта программы, участвовать могут только граждане Украины.
