єОселя — державна програма доступної іпотеки: банки-учасники видають кредити на житло під 3% або 7% річних на перші 10 років. Нижче — хто може взяти участь, вимоги до житла й першого внеску, додаткові витрати і як подати заявку в «Дії». Умови взято з постанови Кабміну № 856 (редакція від 17.07.2026) та сайту програми станом на 21.10.2026.
Важливо. Умови програми регулярно змінюються: чинна редакція постанови — від 17.07.2026, а граничну вартість житла Мінрозвитку переглядає кілька разів на рік. Перед заявкою перевірте умови на сайті програми й у банку. Матеріал інформаційний і не є кредитною порадою.
Основні умови кредиту
| Умова | Значення |
|---|---|
| Ставка на перші 10 років | 3% для пільгових категорій, 7% для інших |
| Ставка з 11-го року | 6% для пільгових категорій, 10% для інших |
| Максимальний строк | 240 місяців (20 років) |
| Мінімальний перший внесок | 10% вартості для позичальників до 25 років включно, 20% — від 26 років |
| Вік позичальника | Від 18 років на дату договору, не більше 70 років на дату повного погашення |
| Комісії банку | Сукупно не більше 1% суми кредиту за весь строк (для договорів з 01.09.2023) |
| Страхування житла | Обов’язкове; тариф до 0,25% вартості на рік, з воєнними ризиками — до 1,25% |
Базова ставка — 7% на перші 10 років і 10% далі, а пільговим категоріям Укрфінжитло компенсує частину, тож вони платять 3% і 6%. Пільга не довічна: банк щокварталу перевіряє військових, медиків, педагогів і науковців. Якщо підтвердження немає 90 днів або людина перейшла в іншу категорію, компенсацію припиняють; повернення протягом 30 днів її зберігає.
Хто може отримати
Позичальник має бути громадянином України, платоспроможним і не мати власного житла або мати менше за норму. Норма — 52,5 м² для однієї особи, 73,5 м² для сім’ї з двох чи трьох осіб і ще 21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Житло на територіях бойових дій, тимчасово окупованих територіях і знищене не враховують. Категорії позичальників (п. 3 Умов):
| Категорія | Ставка на перші 10 років |
|---|---|
| Військовослужбовці за контрактом (ЗСУ, СБУ, СЗР, ГУР, НГУ, ДПСУ та інші формування), мобілізовані й призвані резервісти, поліцейські, прокурори, рядовий і начальницький склад ДСНС і ДБР, детективи НАБУ і БЕБ, співробітники Служби судової охорони та члени їхніх сімей | 3% |
| Медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоров’я | 3% |
| Педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти | 3% |
| Наукові й науково-педагогічні працівники державних і комунальних закладів та установ | 3% |
| Ветерани війни: учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни, сім’ї загиблих ветеранів і Захисників | 3% |
| Внутрішньо переміщені особи | 7% |
| Інші громадяни без житла або з житлом менше норми | 7% |
Для ветеранів війни компенсацію ставки надають лише за кредитами, виданими після змін, які внесла постанова № 794 від 17.06.2026; за давнішими кредитами цієї категорії її не надають. Сім’я в програмі — це чоловік і дружина, зокрема ті, хто живе разом без реєстрації шлюбу, та їхні діти до 21 року, які проживають із заявником.
Брати участь не можна, якщо:
- протягом 36 місяців до заяви ви чи члени сім’ї продали житло так, що разом із наявним воно перевищувало б норму;
- ви чи повнолітні члени сім’ї вже мали чинний або погашений кредит за цими Умовами чи за низкою інших державних житлових програм;
- ви або члени сім’ї під санкціями чи визнані олігархами за відповідним законом.
Яке житло можна купити
Купити можна квартиру, житловий будинок разом із земельною ділянкою або майнові права на житло в будинку, що будується. Житло має бути в Україні, але не на тимчасово окупованих територіях і не в районах активних бойових дій. Дачі, садові будинки й пам’ятки архітектури не підходять. Важливий і вік будинку:
| Категорія позичальника | Яким може бути будинок |
|---|---|
| Військові, силовики, медики, педагоги, науковці, ветерани | Не старше 20 років у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській областях; в інших областях і Києві — не старше 3 років або ще в будівництві |
| Внутрішньо переміщені особи | Не старше 20 років у всіх регіонах програми |
| Інші громадяни | Не старше 3 років або ще в будівництві |
Нормативна площа квартири — 52,5 м² для однієї особи, 73,5 м² для сім’ї з двох чи трьох осіб і плюс 21 м² на кожного наступного, але не більше 115,5 м². Для будинку — 62,5 м², 83,5 м² і плюс 21 м², максимум 125,5 м². Площа житла, зданого не раніше ніж за три роки до договору, може перевищувати норму не більше ніж на 10%, а старішого — не може зовсім. Різницю оплачують за рахунок першого внеску.
Гранична вартість 1 м²
Ціна 1 м² не повинна перевищувати опосередковану вартість спорудження житла в регіоні, визначену Мінрозвитку, помножену на 2; фактична ціна може бути вищою не більше ніж на 10%, і різницю теж покривають першим внеском. Станом на 21.10.2026 чинні показники затверджено наказом Мінрозвитку № 1397 від 16.07.2026. Для прикладу:
| Регіон | Показник Мінрозвитку, грн за 1 м² | Гранична вартість для єОселі, грн за 1 м² |
|---|---|---|
| м. Київ | 31 802 | 63 604 |
| Київська область | 27 177 | 54 354 |
| Львівська область | 27 063 | 54 126 |
| Дніпропетровська область | 26 382 | 52 764 |
| Одеська область | 26 069 | 52 138 |
| Вінницька область | 26 239 | 52 478 |
Отже, для однієї людини в Києві гранична вартість квартири 52,5 м² — 3 339 210 грн (власний розрахунок). Приклад на сайті програми зроблено за давнішими показниками, тож орієнтуйтеся на чинний наказ.
Які витрати є, крім процентів
Позичальник сам оплачує оформлення права власності, страхування житла, оцінку й нотаріуса (п. 10 Умов). Інших комісій, крім комісії до 1% суми кредиту, і нав’язаних послуг Умови не допускають. Сайт програми серед разових платежів називає ще збір на обов’язкове державне пенсійне страхування; суми в банках різні.
Як подати заявку
Що знадобиться:
- застосунок «Дія» і кваліфікований електронний підпис: заяву підписують ним (п. 14 Умов);
- реєстраційний номер облікової картки платника податків: без нього, за сайтом програми, скористатися послугою не можна;
- документ, що підтверджує категорію, наприклад довідка з основного місця роботи чи довідка ВПО;
- свідоцтва про народження дітей, якщо їх немає в «Дії», та документи на житло, якщо дані не підтягнулися з реєстру;
- відомості про чистий дохід за останні 3 місяці. Довідку про доходи за 6 місяців і відомості ОК-7 «Дія» додає до заяви сама.
- Подайте заявку в «Дії». Іншого способу, за сайтом програми, немає. Дані беруть з реєстрів, а повнолітні члени сім’ї, яких враховують у розрахунку, дають згоду своїм підписом.
- Оберіть банк. Від сім’ї подають одну заяву в один банк; рахунок у ньому не обов’язковий.
- Отримайте пропозицію. Банк, за сайтом програми, опрацьовує заяву протягом 24 годин і надсилає пропозицію в «Дію».
- Пройдіть перевірку в банку. Зверніться до банку особисто з оригіналами документів, перелік яких він надішле. Про доходи, яких немає в реєстрах, наприклад закордонні перекази, повідомте банк: він може переглянути умови.
- Оберіть житло. Його вартість визначає оцінювач або співробітник банку з кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача, а для будинку, що будується, банк перевіряє забудовника й дозвільні документи.
- Підпишіть договори. Кредитний договір, договір іпотеки й договір купівлі-продажу: житло оформлюють на вас, а банк перераховує кредит продавцю.
Банки-учасники за сайтом програми станом на 21.10.2026: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Дніпро, Радабанк. Це не рейтинг.
Якщо не виходить
- Банк відмовив. Платоспроможність, боргове навантаження й кредитну історію банк оцінює за своїми внутрішніми правилами. Можна скасувати заяву й подати нову в інший банк, але спершу скасуйте всі попередні.
- Потрібно змінити місто чи дані в заяві. Деякі банки дозволяють змінити населений пункт під час оформлення, але зазвичай доведеться скасувати заяву й подати нову; граничну вартість 1 м² тоді перерахують.
- Сумніваєтеся щодо вимог. Перевірте постанову № 856 на сайті Верховної Ради й запитання на сайті програми, деталі уточніть у банку.
Ризик. Іпотека — зобов’язання на роки, а житло перебуває в заставі в банку. За порушення договору він може застосувати штрафні санкції, зокрема підвищену процентну ставку (пп. 2 п. 10 Умов). Розраховуйте платіж із запасом і не платіть посередникам за «гарантоване схвалення»: заявку подають самі в «Дії».
Часті питання
Чи можуть отримати єОселю пенсіонери?
Так, якщо вони платоспроможні і на дату повного погашення їм буде не більше 70 років. Деякі банки, за сайтом програми, встановлюють межу 65 років. Пільгова ставка 3% можлива, якщо людина досі працює на посаді з пільгової категорії, наприклад пенсіонер-поліцейський, який служить у поліції.
Чи можна купити квартиру більшу за норму?
Так, але все понад норму оплачують першим внеском. Для житла, зданого не раніше ніж за три роки до договору, площа може перевищувати норму не більше ніж на 10%, для старішого — не може. Квартиру понад 115,5 м² і будинок понад 125,5 м² за програмою не купити.
Чи можна взяти єОселю вдруге?
Ні. Кандидат і повнолітні члени його сім’ї не повинні мати чинних чи погашених кредитів за цими Умовами. Виняток — якщо придбане раніше житло розташоване на територіях бойових дій, тимчасово окупованих територіях або знищене.
Чи може взяти участь іноземець з посвідкою на проживання?
Ні. За сайтом програми, участь можуть брати лише громадяни України.
